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La Punteta · 22 de Juny de 2021. 10:03h.

BERNARDO FERNÁNDEZ

Bernardo Fernández

El problema de limitar los alquileres

La semana pasada, cuando la comitiva judicial llegaba a su domicilio para desahuciarle, un hombre se suicidó, lanzándose por la ventana, en el barrio de Sants de Barcelona. Sin duda esa notica nos sacudió a todos. Parece mentira que en pleno siglo XXI y en sociedades plenamente desarrolladas se puedan producir desgracias de ese tipo. Sin embargo, suceden.

La fuerte subida de los precios de los alquileres en ciudades fuertemente poblados, como pueden París, Londres, Barcelona, Roma, Madrid o Hong Kong, es uno de los problemas más graves con que han de lidiar las administraciones en los países más desarrollados. Por ello, en los últimos tiempos, se han llevado a cabo diversas iniciativas gubernamentales para frenar esa escalada sin fin.

En nuestro país, después de meses de desencuentros, PSOE y Unidas Podemos han acordado poner un tope a los alquileres en las áreas tensionadas. Los socios de Gobierno han pactado congelar los contratos en vigor en esas zonas y que los nuevos arrendamientos no puedan superar el precio anterior. Ahora hay que ver como ponen negro sobre blanco, llega un texto al Consejo de ministros, empieza la tramitación parlamentaria, y lo más importante: qué ley se aprueba.

La cuestión no es menor porque hace apenas dos meses el Tribunal Constitucional alemán anuló la ley berlinesa que limitaba el precio de los alquileres en la capital germana puesto que invadía competencias del Gobierno federal. En cambio, aquí, el Gobierno ha llevado al Tribunal Constitucional la norma catalana, pero no ha pedido su paralización.

En opinión de diversos juristas de prestigio, expertos en la materia, existe bastante similitud entre el caso alemán y la ley aprobada en el Parlament de Cataluña en septiembre de 2020.  Es criterio generalizado entre esos especialistas que limitar los precios de los alquileres, aunque sea en supuestos concretos y de manera excepcional, supone una injerencia en las funciones reservadas al Estado, según el artículo 140,9 de la Constitución. No obstante, los servicios jurídicos de la Cámara catalana sostienen que tienen competencia para regular el asunto. O sea, el debate técnico jurídico está servido.

El meollo de la cuestión está en discernir si el tope al precio de los alquileres vulnera el derecho a la propiedad del artículo 33 de la Constitución. Es decir, si está afectando una de las facultades esenciales de los dueños de las viviendas.

En opinión del catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Complutense de Madrid, Germán Gómez, “no hay base para decir que una limitación a los alquileres atentaría automáticamente al contenido esencia al derecho de la propiedad”.

El problema es endémico y aquellos polvos trajeron estos lodos. Cada vez es más difícil acceder a una vivienda y cada vez hay que irse a vivir más lejos del centro de las grandes ciudades. Hasta ahora los escasos intentos que han llevado a cabo los gobiernos de turno, para encarar la cuestión, han sido fracasos de solemnidad. En mi opinión, el problema no se ha afrontado ni con el suficiente pragmatismo, ni teniendo en cuenta todos los factores que inciden en él mismo.

La situación es compleja y limitar el precio de los alquileres sin aumentar la demanda no hará que haya más oferta disponible. Al contrario, es muy probable que buena parte de los propietarios retiren activos del mercado, y si eso ocurre la situación empeoraría.

Ciertamente, resulta lento y costoso recuperar una vivienda cuando los arrendadores incumplen sus obligaciones. Lo mismo sucede cuando un domicilio es ocupado de forma ilegal. Eso hace que no sean pocos los propietarios que se resistan a poner más vivienda de alquiler en el mercado. Por lo tanto, sería bueno que se articularan medidas razonables que dieran seguridad jurídica -que no quiere decir abusiva- a los arrendadores.

Por otra parte, los fondos de inversión están haciendo un flaco favor en el mercado de la vivienda de alquiler y hay que evitar los desmanes porque cuando clavan sus garras en un edificio los inquilinos pueden echarse a temblar. Pero, hasta el momento, poseen el 4% del total. Por consiguiente, su incidencia en el precio global es poco significativa. Eso no significa que no haya que tenerlos en cuenta y marcarlos muy de cerca porque a sus gestores lo único que les interesa es la rentabilidad.

Con este paisaje de fondo, los poderes públicos no deberían retardar por más tiempo su entrada en escena de forma decidida para empezar a poner el problema en vías de solución. Para ello, es ineludible la participación leal y franca de todas las administraciones implicadas.

Se hace indispensable una mesa de diálogo y un marco de colaboración entre el sector público y el privado para sincronizar sinergias. Tan necesarias como las decisiones políticas son las decisiones técnicas, máxime cuando es una evidencia que el dinero público para estos menesteres escasea.

La cuestión ha de plantarse no sólo a nivel de ciudad, que también, pero, sobre todo, a nivel metropolitano. Y eso significa repensar el actual modelo urbanístico y de servicios, desde la red de transporte público, hasta los centros de atención primaria (CAPs), sin echar en el olvido la oferta de enseñanza pública que ha de ser de calidad y asequible.  En este contexto, las administraciones deberían recuperar el concepto de ciudades policéntricas que tan en boga estuvo en los años noventa.

Estamos ante un asunto que no tiene una solución ni sencilla ni rápida.  Pero limitar el precio de los alquileres no tiene un fácil encaje en nuestra estructura legislativa que consagra la economía de mercado.

En consecuencia, parece lógico fijarse, como objetivo a medio plazo,  un parque de vivienda de alquiler con precios por debajo de mercado, para aquella parte de la ciudadanía a la que la situación económica no le permite el acceso al libre mercado.

Eso sería una muy buena política social y de redistribución de rentas.

 

Bernardo Fernández

 

 

 

 

 

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